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"每天都有很多人打來電話問什麼時候開盤，我們也很無奈，現在真的賣不瞭。"位於北京北五環亞奧板塊內的潤澤公館銷售人員對樂居記者說。
"要麼去試一試，要麼就等一等。"21世紀中國不動產副董事長盧航說。4月以來，這一心態漸成主流。地方政府從地產商手中接管瞭定價權，但地產商並未束手就擒。他們使出的應對之策，在同行中，已經引起普遍的觀望。能走多遠，取決於政府默認與否。而在這場定價攻防戰中，最重要的主角購房者會是贏傢麼？
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去年，橡樹灣四期銷售均價3.6萬元，由於整體銷售業績不錯，開發商把最初準備在去年發售的房源留至今年。據知情人士透露，今年該項目曾以6.3萬元的均價報批，終因漲幅過高被拒。
新浪樂居深度報道記者 董文艷 滕敏/文
地產商開打預售證之戰
"建委壓瞭好多證，大傢都在排隊等。加上一些項目肯定不能賠錢賣，要來回磨價格，現在都還在探討解決辦法。"世聯地產北京公司執行董事劉春巖告訴樂居記者，北京世聯代理的4、5個項目也因此要延期開盤。
然而，預售管理的定價紅線之下，隨著一季度銷售回款和貸款到位，充裕的現金流為大多數開發商增加瞭等待的底氣。"他們不怎麼缺錢，本來三四月要開盤的，等到五六月份再說，這個心態占瞭主流。"蘭德咨詢總裁宋延慶說。
"這註定隻是個短期的政策。"盧航說。雖然現在開發商都堵在拿預售證的路上，但終究還是要賣房子。政策如果不放開，市場會陷入僵局。一旦放開，新房價格仍有上漲的可能。
自4月10日以來，北京市住建委主任楊斌強調，政府將不再為定價高於此前成交價和周邊同質商品房價的新盤發放預售許可證後，現階段，項目報批銷售的程序也逐漸趨嚴，開發商需要提供預售方案、資金監管方案、小區前期銷售情況等資料，並填寫大量表格。
"不是我們不賣，是實在不知道預售許可證什麼時候能批下來，現在亞奧區域大部分項目都是如此。"位於北京北五環亞奧板塊內的潤澤公館銷售人員對樂居記者說。樂居一線匯總報道》》
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"每天都有很多人打來電話問什麼時候開盤，我們也很無奈，現在真的賣不瞭。"前述潤澤公館的銷售人員這樣對樂居記者說。
政府將調控之手，強勢伸向定價環節，引起瞭預料之中的無聲反抗。一個明顯的跡象是，在逐漸升級的"預售證之戰"背後，開發商的觀望進一步收窄瞭供應量，供需矛盾有愈演愈烈之勢。根據亞豪機構數據統計顯示，5月，北京預計僅有23個項目開盤入市，相比去年同期33個項目開盤銷售，樓市供應已明顯縮水。但需求熱度不減。截至4月18日，北京市2013年新建商品住宅共成交40484套，成交面積達428.29萬平米，創下近三年同比時期的歷史新高。
樂居一線匯總報道》》
定價對攻戰誰是贏傢
去年9月，該項目以均價26000元/平米開盤，經歷瞭區域大幅升值後，項目周邊現房現已賣到4.2萬元/平米。"在蓄客量不錯的情況下，開發商顯然不願意按建委規定，以不高於去年同期的價格推售新房。"一位項目內部知情人士說。
這並非孤例。預計6月開盤的保利春天裡三期，現在也在申請預售證的過程中，價格待定。其二期均價在15000-16000元/平米，但當前該區域市場指導價已達19196元/平米，這意味著，三期定價將高於二期，勢必觸發政府的預售紅線。在亞奧板塊，一原本賣3萬多元/平米的住宅項目，現在要賣4萬多元/平米，已蓄客3000多組，也遲遲拿不下預售證，"降價不太現實，隻能等。"接近該項目的內部人士說。
但是，對於那些價格上調幅度較大的項目來說，分離精裝修費用的功效似乎微乎其微。"比如那些從兩萬八調到四萬八、從八萬多調到十二萬的項目，很難靠轉移有限的精裝修費用拿到預售證。"盧航說。
"何況有些項目如果半年拿不到預售許可證，也就賣成現房瞭。"東匯置地CEO劉東告訴樂居記者，盡管如今北京現房備案制也有收緊之勢，一些開發商看重的仍是實實在在的定價權。
不過，依然有一些伺機而動的開發商正在為拿到預售證而積極奔走。北京大興一別墅項目工作人員告訴記者，他們預計6月份開盤，預期售價約5萬元/平米。該項目周邊房價多在2萬元/平米左右。在明知政府不可能審批通過的情況下，現在他們將原本贈送的地下一層面積算入合同面積內，在總價不變的情況下攤薄單價。
上述項目總經理說，目前項目已開始蓄客，"預售許可證應該沒問題。"
而已於4月9日拿到預售許可證的萬科新裡程，其應對策略，在精裝修項目中或許更有借鑒意義。位於房山區的該項目采用預售價格與裝修價格相分離策略，目前成交均價在16067元/平米，購房者還需單獨簽訂裝修合同。
"這也是為瞭保證審批價格過關的無奈之舉。"接近該項目的一位內部人士說。單獨拿出的精裝修費用被要求一次性付款，這間接提高瞭購房者的首付比例。市場上采用此種銷售方式的項目成交率都不是特別高。開盤三周後，萬科新裡程項目去化僅占推盤總量的三分之一。
5月的北京，因定價過高而被迫擱置推盤計劃的開發商應不在少數。4月以來，隨著政府強調，不再為報價高於此前成交價和周邊同質商品房的新盤發放預售許可證後，失去定價權的地產商們正加入到逐漸升級的"預售證之戰"中。觀望僵持之下，部分開發商開始尋求突圍，通過剝離精裝修費用、計入贈送面積攤薄均價、轉售現房等策略，以打破定價之困。
對於大多數開發商而言，壓成本，保利潤或許才是是最直接的方法。在成本可控情況下，開發商調整銷售節奏，取一部分預售證先走量。或者壓縮裝修成本，降低門、窗等配置質量。"畢竟我們也不能一味等下去，還是要做好應變準備。"世聯地產劉春巖說。
五一節前，新浪樂居記者致電華潤橡樹灣售樓處，一售樓員稱，此次開盤的房源因尚未取得預售許可證，房源具體售價待定，"均價大致在5萬-5.5萬元/平米。豐原區二胎房貸是什麼意思"對於價格上漲的原因，該銷售人員稱項目的裝修標準進行瞭提升，且周邊房價都在漲。
據瞭解，目前在北京新納入限價房體系的產品中，除瞭自住、改善型商品房外，高端盤內的非普通商品房也被劃入價格監管和預售引導序列。住建部主任楊斌曾公開表態，對報價明顯高於項目前期成交價格和周邊在售項目價格且不接受指導的商品房項目，政府將暫不核發預售許可證書或暫不辦理現房銷售備案。北京市住建委網站顯示，4月，北京13個新獲得預售許可證的住宅項目中，其中有一半以上報價都在2萬元以下。
這意味著，如今地產商將要為取得預售許可證在定位項目價格上花更多的心思。"這對開發商並不公平。"高策地產服務機構董事長陶紅兵說。政府現在單方面改變瞭交易條件，畢竟，開發商當初付出很多資金成本拿地，政府並沒有對房屋銷售價做過限定。
和亞奧板塊的潤澤公館一樣，位於北京海淀區上地的華潤橡樹灣項目也正遭受預售證困擾，其最後一期房源仍在等待開盤中。
供需嚴峻使得房價仍存上漲趨勢。房地產學會副會長陳國強認為，政府這一限價政策短期或許有效，但長期卻會埋下房價報復性反彈的隱患。根據東匯置地檢測數據，四月前三周北京市新建商品房成交均價為21804元/平米，相比3月仍環比上漲1329元/平米。
為瞭實現房價調控的目標，嚴控預售證，對於這一強有力的新房限價之手，北師大房地產研究中心主任董藩認為，"政府不僅違法，還違背經濟規律。"然而，在明知政策不受市場歡迎的情況下，"現階段，政府也隻能這麼做。"陳國強說。
面對政府人工制造的房價窗口期，亞豪市場總監郭毅認為，購房者依然應該把握機會，及時出手。"看到合適的項目還是抓緊買吧。"畢竟，對購房者而言，倘若市場實際價格與政府限價產生過大差距，不排除市場上再度產生倒賣房號現象，這將使他們支付額外的購房成本。
突圍之策各出奇招
內容來自sina新聞
新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-05-02/10272164860.shtml
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